FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE: PROCEDURA E CONSIGLI PRATICI

In ambito catastale e urbanistico, parliamo di frazionamento immobiliare quando sei in procinto di frazionare e cioè di dividere un immobile in due o più unità immobiliari o, viceversa quando vorresti unire più porzioni di un edificio.

Il frazionamento di un appartamento risulta molto conveniente. Difatti, questa nuova condizione, oltre a comportare un aumento del valore del bene (vengono a crearsi due unità abitative più piccole e maggiormente richieste sul mercato), potrebbe diventare un'ulteriore fonte di guadagno per chi ha troppo spazio in casa e vorrebbe affittare, oppure, un notevole risparmio per chi volesse una abitazione distinta per i propri cari.

Inoltre, nel caso si volesse cedere una parte di un immobile troppo grande, si andrebbero ad abbattere i costi di gestione. L'accorpamento, d'altro canto, risulta necessario nel caso di necessità di maggior spazio.

Bisogna sapere però che il frazionamento immobiliare ha delle regole specifiche ed è normato da precise leggi, la cui violazione può comportare pesanti sanzioni amministrative e pecuniarie.

FRAZIONAMENTO URBANISTICO E FRAZIONAMENTO CATASTALE: DIFFERENZE

Prima di entrare nel dettaglio e spiegare l'iter da seguire in caso di frazionamento di una qualsiasi tipologia di unità immobiliare, occorre distinguere tra frazionamento catastale e frazionamento urbanistico poichè bisogna comunicare prontamente al Comune e al Catasto qualsiasi modifica apportata alla planimetria di un immobile al fine di ottenere i relativi certificati di conformità urbanistica e catastale.

• il frazionamento catastale consiste nella registrazione - presso gli uffici del Catasto - della suddivisione di un'unità immobiliare in due o più parti indipendenti e l'assegnazione sulla mappa catastale di un nuovo subalterno per ciascuna nuova entità.
• Il frazionamento urbanistico, invece, è relativo agli interventi edilizi effettivamente eseguiti per il frazionamento dell'immobile e che vanno a modificare la planimetria originaria depositata in Comune.

QUANDO È POSSIBILE EFFETTUARE UN FRAZIONAMENTO CATASTALE SENZA AUTORIZZAZIONE COMUNALE?

Può capitare di dover effettuare un frazionamento immobile senza avere necessità di eseguire interventi edilizi. 

Ad esempio, è il caso di cantine o pertinenze dell'immobile principale accatastate con un unico subalterno. 

In questo caso, la suddivisione che occorre operare è esclusivamente a livello di mappe catastali dal momento che le unità immobiliari sono già divise. Non rientrando dunque tra i casi di ristrutturazione edilizia pesante, è sufficiente la presentazione della CILA (se i lavori non prevedono interventi strutturali) o della SCIA. Di cosa si tratta? Ne parliamo qui.

QUANDO È POSSIBILE REALIZZARE UN FRAZIONAMENTO?

Bisogna fare attenzione; non sempre è possibile il frazionamento. Ecco le possibili cause che potrebbero escluderlo:

•  Condominio. La prima cosa da controllare è il regolamento condominiale che potrebbe, difatti, vietare il frazionamento. Questo divieto è valido solo se è un regolamento approvato con l’unanimità dei condomini (tipico è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest'ultimo non può contenere restrizioni all'uso dei singoli locali.
• Caratteristiche intrinseche dell'immobile. In particolare, bisogna rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie che variano da Comune a Comune, indicate nel regolamento edilizio.  A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali).
• Aspetti impiantistici e costruttivi. Non sempre gli elementi strutturali o la morfologia dell'immobile permettono un'agevole suddivisione dell'appartamento.

QUALI SONO LE FASI PER FRAZIONARE UN IMMOBILE?

Per effettuare un frazionamento urbanistico è necessario avvalersi di un tecnico incaricato della direzione dei lavori. In linea di massima, però, l'iter per la divisione di un'unità immobiliare prevede i seguenti passaggi:

1. Comunicazione al Comune di competenza attraverso la presentazione di una "Comunicazione di inizio lavori asseverata" (CILA) che deve essere presentata da un tecnico abilitato (architetto o geometra). In caso di cambio di destinazione d'uso o interventi strutturali su solai e/o muri portanti è richiesta, invece, la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
2. Aggiornamento planimetrie al Catasto (o aggiornamento catastale). La legge prevede l'obbligo di comunicare prontamente al Catasto qualsiasi modifica nelle planimetrie di un immobile. La perfetta corrispondenza tra planimetria reale e quanto accertato nelle mappe catastali è condizione imprescindibile per acquistare o vendere un immobile.
3. Avvio delle opere edilizie necessarie per il frazionamento immobiliare.
4. Presentazione del certificato di collaudo a conclusione dei lavori.

La realizzazione del frazionamento di un immobile può comportare numerosi vantaggi, ed è assolutamente fondamentale affidarsi a professionisti esperti per la conduzione dei lavori per scongiurare il rischio di eventuali abusi edilizi.