Compromesso Immobiliare: Cosa Succede Se l’Acquirente Si Ritira?

Il contratto preliminare di compravendita, noto come compromesso, vincola sia chi vende sia chi compra alla futura stipula dell’atto definitivo. Ma cosa accade se l’acquirente decide di tirarsi indietro? Esistono delle eccezioni previste dalla legge? Vediamo nel dettaglio le possibili conseguenze e le tutele per il venditore.

L’acquirente può ritirarsi dopo il compromesso?

Sì, ma solo in determinate circostanze. Se emergono gravi irregolarità o problemi legali legati all’immobile, il promissario acquirente ha diritto a recedere dal contratto. Alcuni esempi includono:

• Abusi edilizi insanabili, di cui il venditore non aveva informato l’acquirente;

• Vizi strutturali rilevanti o difformità edilizie che compromettono l’utilizzo dell’immobile;

• Modifiche urbanistiche impreviste, come un vincolo di inedificabilità imposto dopo la firma del preliminare;

• Impossibilità di ottenere la segnalazione certificata di agibilità (SCA), necessaria per attestare la conformità dell’edificio alle norme di sicurezza e igiene;

• Provvedimenti di esproprio sopraggiunti dopo la stipula del compromesso.

Al di fuori di questi casi, né l’acquirente né il venditore possono sciogliere unilateralmente l’accordo senza incorrere in conseguenze legali.

Quali sono i diritti del venditore se l’acquirente non rispetta il compromesso?

Se l’acquirente si ritira senza una valida motivazione, il venditore può tutelarsi in diversi modi.

1. Trattenere la caparra e liberarsi dall’accordo

Se l’acquirente recede ingiustificatamente, il venditore ha diritto a trattenere la caparra versata alla firma del compromesso. La tipologia di caparra determina le conseguenze:

• Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): il venditore può trattenerla e, se ritiene di aver subito un danno maggiore, può anche chiedere un ulteriore risarcimento;

• Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.): il venditore può trattenere la somma ma non può pretendere altri risarcimenti.

2. Agire legalmente per ottenere un risarcimento

Se il venditore ha perso altre opportunità di vendita a causa del ritiro dell’acquirente, può intraprendere un’azione legale per chiedere il risarcimento del danno.

3. Chiedere il trasferimento forzato della proprietà

In casi particolari, il venditore può ricorrere al giudice per ottenere il trasferimento coattivo dell’immobile. Se la sentenza è favorevole, il contratto di compravendita viene formalizzato senza il consenso dell’acquirente, che dovrà versare la somma pattuita.

Quando si perde la caparra?

Se l’acquirente non rispetta gli impegni assunti nel compromesso e non ha motivi validi per recedere, perde l’intera caparra versata. Questo rischio è più elevato nelle transazioni tra privati, dove possono emergere imprevisti o malintesi. Per ridurre al minimo questi problemi, affidarsi a un’agenzia immobiliare esperta garantisce maggiore sicurezza e tutela per entrambe le parti.

Si può annullare un compromesso di vendita?

Il preliminare di compravendita è un contratto vincolante e non può essere annullato per semplici ripensamenti. Tuttavia, esistono situazioni in cui la legge consente di sciogliere l’accordo:

1. Abusi edilizi insanabili, che impediscono la regolarizzazione dell’immobile;

2. Imposizione di vincoli urbanistici o provvedimenti di esproprio dopo la firma;

3. Cambiamenti nel piano regolatore che alterano le condizioni dell’accordo;

4. Vizi strutturali o difformità edilizie non dichiarate dal venditore;

5. Negato rilascio della segnalazione certificata di agibilità (SCA).

Punti chiave da ricordare

✔ Se l’acquirente si ritira senza giustificato motivo, il venditore può trattenere la caparra e cercare un nuovo acquirente.
✔ È possibile agire legalmente per ottenere un risarcimento danni o il trasferimento coattivo della proprietà.
✔ Affidarsi a un’agenzia immobiliare qualificata aiuta a prevenire situazioni di questo tipo e a garantire una compravendita sicura.