B&B in condominio: Il ruolo del Regolamento e le possibili Contestazioni

L'apertura di un Bed & Breakfast all'interno di un condominio può incontrare delle restrizioni, soprattutto se il regolamento condominiale vieta espressamente l'uso degli appartamenti come "case di alloggio". La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025, ha chiarito che tale divieto si estende anche ai B&B, confermando l’obbligo di rispettare le regole condominiali.

Quando il condominio può chiedere la chiusura di un B&B

Nel caso in esame, un condominio ha agito legalmente per far cessare l’attività di Bed & Breakfast avviata da un inquilino, sostenendo che violasse il regolamento condominiale. Quest'ultimo vietava espressamente l’uso degli appartamenti per attività assimilabili a una “casa di alloggio”.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno accolto la richiesta del condominio, ordinando la chiusura del B&B. La Cassazione ha confermato questa decisione, sottolineando che i Bed & Breakfast rientrano nel concetto di "casa di alloggio" perché forniscono ospitalità temporanea e servizi di pernottamento, anche se a conduzione familiare e senza una struttura imprenditoriale.

Chi è responsabile? Il ruolo del proprietario e dell’inquilino

Un punto chiave della sentenza riguarda le responsabilità: il condominio può agire non solo contro l’inquilino che gestisce il B&B, ma anche contro il proprietario dell’immobile. Questo perché il regolamento condominiale rappresenta un vincolo per la proprietà, e il proprietario non può sottrarsi agli obblighi previsti, anche se ha affittato l’appartamento a terzi.

In altre parole, se un regolamento condominiale vieta attività ricettive come i B&B, il proprietario è comunque coinvolto in eventuali azioni legali e potrebbe essere obbligato a far cessare l’attività esercitata dall’inquilino.

B&B e regolamenti condominiali: cosa sapere prima di avviare l’attività

L’ordinanza della Cassazione ribadisce un principio fondamentale: prima di aprire un B&B in un condominio, è essenziale verificare il regolamento condominiale. In particolare:

• Se il regolamento vieta espressamente l'uso degli appartamenti come "case di alloggio" o per attività ricettive, l’apertura di un B&B non è consentita.
• Il divieto si applica anche se il B&B è gestito in forma familiare e non imprenditoriale.
• Il condominio può agire legalmente per ottenere la chiusura dell’attività, coinvolgendo sia l’inquilino che il proprietario.

Conclusioni

Chi desidera avviare un B&B in un immobile situato in un condominio deve prestare particolare attenzione alle norme contenute nel regolamento condominiale. Un’analisi preventiva può evitare controversie e garantire il rispetto delle regole condivise dai condomini.

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