Vendita di immobili “a corpo” o “a misura”

Per identificare un immobile e determinarne il prezzo, nel contesto della vendita immobiliare, esistono due modalità definite come “vendita a misura” e “vendita a corpo”. Nel primo caso, il contratto di compravendita indicherà la superficie esatta dell’immobile e il suo prezzo al metro quadrato, e il costo totale nascerà dall’esatta moltiplicazione del prezzo attribuito alla singola unità di misura per i metri quadrati effettivi. 

Può invece accadere che l’immobile sia venduto senza fare esplicita menzione della sua metratura. In questa circostanza si verifica una vendita a corpo. In altre parole, l’immobile è proposto come bene nella sua globalità, senza legare il costo alla sua dimensione, che tuttavia nel contratto viene indicata per dare un’idea abbastanza precisa di quale sia l’estensione del bene che si va ad acquistare.

In realtà, in particolar modo in questo secondo caso, è necessario prestare una grande attenzione all’estensione dell’immobile rapportata al prezzo, tenendo peraltro presente che il computo dei metri quadrati tiene conto anche delle pareti esterne, dei balconi, e di altre aree accessorie, come cantine e box, che rientrano nella cosiddetta superficie commerciale.

Esempio: nel caso della vendita di un appartamento di 100 mq: se la parte dichiara di venderlo per la somma totale di euro 100.000 si ha vendita a corpo; se invece dichiara di vendere l’appartamento a 1.000 euro a metro quadro si ha vendita a misura (il risultato, in termini di prezzo, è lo stesso perché basta moltiplicare il valore del singolo mq per il totale di mq)

Cosa succede se la superficie dell’immobile è diversa rispetto a quella stabilita nel contratto?

Sia nella vendita a corpo che in quella a misura, può accadere che l’estensione effettiva dell’immobile sia minore o maggiore rispetto a quella pattuita e sia pertanto necessaria una rettifica del prezzo.

Vendita a misura

Qualora la vendita sia stata fatta a misura, il compratore ha diritto alla riduzione del prezzo, se la misura effettiva dell’immobile è inferiore a quella indicata nel contratto. Può accadere che il contratto già preveda espressamente un conguaglio nel caso in cui l’immobile si riveli di una superficie minore rispetto a quella pattuita.

Se, al contrario, l’immobile ha una superficie effettiva superiore a quella prevista dal contratto, il compratore deve corrispondere al venditore il supplemento di prezzo. In alternativa, il compratore può recedere dal contratto ma solo se la misura effettiva superi di un ventesimo quella pattuita.

Vendita a corpo

Se invece la vendita è stata fatta a corpo, il compratore ha diritto alla diminuzione o l’obbligo al supplemento del prezzo solo se la misura reale sia rispettivamente inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.

Se l’estensione dell’immobile è superiore a quella indicata nel contratto il compratore può scegliere se pagare il supplemento di prezzo o recedere dal contratto.

Risoluzione e annullamento del contratto

Le regole appena descritte si applicano alle ipotesi in cui il venditore non dia alcuna garanzia circa l’estensione dell’immobile e l’errore non sia stato effettuato dolosamente.

Potrebbe, invece, accadere che il venditore abbia garantito che la superficie effettiva dell’immobile era uguale a quella dichiarata, ma poi essa si è rivelata inferiore. In questo caso il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto (per mancanza delle qualità promesse).Nell’ulteriore ipotesi in cui il venditore abbia volutamente indotto in errore l’acquirente circa le caratteristiche dimensionali allo scopo di fargli acquistare l’immobile, l’acquirente ha un’altra tutela: l’annullamento del contratto per dolo negoziale