Ripartizione spese locatore e conduttore: i criteri

Quando un immobile viene concesso in locazione è bene sapere che le spese e gli oneri dell’appartamento vanno ripartiti tra proprietario ed inquilino.

Senza entrare nello specifico, il primo criterio di carattere generale per suddividere le spese tra proprietario e inquilino è quindi quello di individuare la tipologia di intervento. Qualche chiarimento in più, rispetto alla disciplina del codice civile, arriva dalla legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge 392/78), nella quale si afferma che l'inquilino deve sostenere le spese per la pulizia, quelle relative all'ordinaria manutenzione dell'ascensore (quelle straordinarie restano infatti a carico del proprietario), le spese dell'energia elettrica, dell'acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria.

Deve inoltre provvedere alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni. Se poi nello stabile c'è un servizio di portineria, l'inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%.

La giurisprudenza

Nonostante le indicazioni normative, a volte può risultare poco agevole capire se ci si trovi di fronte a un intervento di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria. E' per questo che la giurisprudenza di volta in volta fornisce indicazioni per l'applicazione dei principi generali ad alcune fattispecie particolari.

Qualche tempo fa, ad esempio, la Corte di Cassazione si è pronunciata affermando che anche le spese per il rifacimento della facciata condominiale debbono essere considerate spese di straordinaria amministrazione che vanno poste quindi a carico del proprietario

Ecco un elenco delle spese ripartite tra locatore e conduttore per aiutarvi meglio a sciogliere i nodi relativi al rapporto di locazione.

SPESE A CARICO DEL PROPRIETARIO

• sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
• manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento
• installazione e manutenzione straordinaria degli impianti di ascensore
• adeguamento alle nuove disposizioni di legge per ascensore
• installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)per autoclave, imposte e tasse autoclave
• installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione
• installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme
• Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
• installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
• installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza
• installazione e sostituzione degli impianti
• adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti e installazione e manutenzione straordinaria per il riscaldamento
• installazione e sostituzione dell’impianto antincendio e acquisto estintori
• installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo
• PARTI COMUNI -sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico
• manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari
• manutenzione straordinaria della rete di fognatura sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere
• installazione e sostituzione di serrature
• installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
• tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali

SPESE A CARICO DELL’INQUILINO

• manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
• consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione;
• ispezioni e collaudi
• manutenzione ordinaria
• ispezioni, collaudi e lettura contatori
• manutenzione ordinaria  degli impianti di suoneria e allarme
• manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni
• manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
• manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza
• manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario
• pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale
• manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo
• manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico
• manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari
• manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti
• manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni
• consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni
• manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati
• manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
• tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile
• manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti
• manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell’impianto sanitario
• rifacimento di chiavi e serrature
• tinteggiatura di pareti; Sostituzione di vetri
• manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo
• verniciatura di opere in legno e metallo
• manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento