Pratiche e i permessi necessari per la manutenzione straordinaria

Come districarsi tra i titoli abilitativi, SCIA, CILA, permesso a costruire quando si intende effettuare dei lavori in casa?

Vi sono opere che si possono realizzare senza pratica edilizia. Quando invece ci riferiamo ad interventi straordinari, è necessario presentare opportuna comunicazione presso il Comune.

Che cos'è la manutenzione straordinaria 

Spesso il confine tra le principali tipologie di intervento può essere molto sottile. La manutenzione straordinaria è infatti una macro categoria a metà strada tra un piccolo lavoro di manutenzione ordinaria e una ristrutturazione vera e propria.

Un indizio che aiuta sempre nella categorizzazione è l'innovazione: la manutenzione straordinaria deve infatti contenere almeno un elemento di novità rispetto all'opera preesistente.

Per ricadere all'interno della manutenzione straordinaria, bisogna quindi realizzare interventi più invasivi di quelli ordinari senza aumentare il volume della casa (ampliamenti). Inoltre, dal 2020 ricadono in manutenzione straordinaria anche i cambi di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale.

Sono classificati come interventi di manutenzione straordinaria:

• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e di tipologia di infisso
• realizzazione e adeguamento di canne fumarie, centrali termiche, scale di sicurezza, impianti di ascensori
•  modifica dei materiali e dei colori di facciata degli edifici (intonaci e tinteggi)
• realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio
• demolizione o sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti
•  realizzazione, integrazione o eliminazione di servizi-igienico sanitari o tecnologici senza alterazione dei volumi e delle superfici
•  consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione, opere di sottomurazione e di deumidificazione, nonché interventi di consolidamento nel sottosuolo
•  rifacimento o spostamento di scale interne e rampe, demolizione e ricostruzione di pareti divisorie
•  realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio
•  realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate
• interventi finalizzati al risparmio energetico
• interventi di messa a norma degli edifici ai sensi della L. 46/90 (adeguamento impianti elettrici, idraulici e per l’erogazione del gas)

Che cos'è la CILA?

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata venne introdotta nel 2010 nel Testo Unico dell'edilizia (D.P.R. 380/2001) per semplificare l'avvio di lavori edilizi, senza titolo abilitativo ma con una semplice comunicazione da presentare, anche in modalità telematica, all'ufficio tecnico del Comune.

La CILA viene presentata da un tecnico abilitato che redige i disegni di progetto e predispone l'asseverazione contenente la descrizione degli interventi da realizzare.

Viene applicata su un numero molto ampio di lavori, quali ad esempio:

• nuova distribuzione interna, cioè la tipica "ristrutturazione" di appartamenti con la creazione o la modifica degli ambienti
• frazionamento ed accorpamento di unità immobiliari
• rifacimento degli impianti (elettrico, idrico, riscaldamento, ecc)

Tali interventi, per essere autorizzati da una CILA, non devono interessare parti strutturali dell'edificio (come muri portanti, solai, scale, ecc.), non devono modificare la volumetria complessiva e non devono variare la destinazione d'uso dell'immobile.

Quali opere sono invece da realizzare con Scia?

La SCIA (acronimo di segnalazione certificata di inizio attività) è una comunicazione da effettuare all'amministrazione comunale quando si intendono effettuare degli interventi edilizi che comportino demolizione, restauro o ampliamento di immobili.

Sono soggetti a Scia le manutenzioni straordinarie con interessamento delle parti strutturali, i restauri e risanamenti conservativi, le ristrutturazioni edilizie “leggere”, comprese anche le demolizioni e ricostruzioni senza rispetto della precedente sagoma dell’edificio, purché non si modifichino le volumetrie originarie o i prospetti.

Infine, la pratica più "complessa", che richiede l'autorizzazione al procedere da parte del Comune è il permesso di costruire, necessario per le seguenti opere:

•  interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” che comportino cioè modifiche anche a volumi o prospetti dell’edificio originario e anche solo cambi d’uso per gli edifici nei centri storici
• nuove costruzioni
• ristrutturazioni urbanistiche che sono vere e proprie trasformazioni di isolati urbani, opere cioè che vanno ben oltre i “lavori in casa propria”

La materia degli interventi edilizi sugli immobili (sia che si tratti della propria abitazione, che dell’edificio condominiale), è sempre al centro delle preoccupazioni di molti proprietari di immobili, complici le normative non sempre chiare o le difformità di indirizzi tra le stesse amministrazioni.

Consigliamo di affidarsi sempre a dei professionisti del settore in modo da procedere con i lavori prefissati senza alcun intoppo