Il lastrico solare di proprietà esclusiva: come mantenerlo in perfetto stato

La manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo è un argomento importante da considerare all'interno di un condominio. È fondamentale capire come vengono ripartite le spese in caso di necessaria manutenzione, sia che si tratti di un uso esclusivo del terrazzo o di una parte di esso.

Chi copre i costi della manutenzione del lastrico?

Il proprietario o l'utente esclusivo è responsabile per il pagamento di un terzo delle spese totali per la manutenzione del lastrico solare. Il resto della spesa verrà suddiviso tra gli altri condomini. Anche se l'uso del lastrico solare non è calpestabile, è importante ricordare che esso fornisce una funzione di copertura per l'edificio e che, pertanto, tutti i condomini ne traggono beneficio.

In alcuni casi, può essere possibile non partecipare al pagamento delle spese se i lavori interessano solo una sezione specifica del lastrico solare e solo alcuni proprietari sono coinvolti.

Se si deve eseguire l'impermeabilizzazione e la pavimentazione della terrazza a livello, utilizzata esclusivamente da un singolo condomino, ci sono due opzioni.
La prima prevede che solo i proprietari delle unità immobiliari sottostanti paghino per i lavori. In alternativa, tutti i condomini contribuiranno alla spesa se il regolamento condominiale lo richiede.

Se i lavori di manutenzione riguardano problemi di infiltrazioni che causano danni all'unità immobiliare sottostante, il proprietario o l'utente esclusivo non sarà l'unico responsabile per le spese necessarie per l'intervento. Tutti i proprietari devono partecipare ai lavori, come richiesto dall'articolo 1126 del Codice Civile. L'amministratore dell'edificio dovrà quindi effettuare tutti i controlli necessari e provvedere a delineare i passaggi per le opere di manutenzione straordinaria attraverso un'assemblea regolare.

Anche una terrazza a livello fornisce una funzione di copertura per l'edificio. Se ci sono difetti di manutenzione che causano danni all'unità sottostante, tutti i condomini devono partecipare ai lavori secondo le proporzioni stabilite dal Codice Civile.

Più complessa la gestione nel caso in cui i danni dovessero essere frutto di una mancata o incorretta manutenzione da parte del condomino che vanta l’uso esclusivo. In situazioni del genere la questione va rimessa al primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni unite. Si dovrà dunque valutare la via da seguire, prendendo in considerazione il criterio di imputazione per colpa aquiliana.

Lastrico solare, manutenzione a carico dell’usuario esclusivo

Vi sono alcune tipologie di interventi i cui costi ricadono totalmente sulle spalle di chi vanta l’uso esclusivo del lastrico solare. Si tratta di spese attinenti a quelle sezioni della superficie totalmente avulse dalla funzione di copertura. Basti pensare a parapetti, ringhiere o altri elementi connessi alla sicurezza del calpestio. Ogni sorta di intervento professionale che non preveda alcun giovamento diretto ai condomini, ma vada unicamente a migliorare il comfort e la sicurezza dell’usuario esclusivo, oltre ad aumentare il valore dell’area in questione.