Diritto di prelazione, cos'è e quando si applica?

Tra i vantaggi dell'inquilino troviamo la possibilità di far valere il proprio diritto di prelazione, un'opportunità da sfruttare nel momento in cui il proprietario decide di mettere in vendita l’abitazione concessa in affitto.

Che cos’è il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione viene regolato dall’art.38 della Legge n.392 del 27 Luglio 1978 sulla disciplina delle locazioni degli immobili urbani.

In questo articolo viene definito come "il diritto di cui gode l’affittuario nell’essere preferito rispetto ad altri al momento della vendita dell’immobile": ciò significa che se il proprietario di casa decide di vendere l'immobile che ha affittato, sarà tenuto a proporlo innanzitutto al suo inquilino.

Secondo la legge infatti il conduttore, qualora volesse comprare la casa in cui vive in locazione, dovrà avere la precedenza ed essere preferito ad altri aspiranti acquirenti a parità di condizioni.

Dunque il padrone di casa potrà procedere alla vendita a soggetti terzi solo dopo l'eventuale rinuncia all'acquisto dell'inquilino. Tale rinuncia dovrà essere documentata ed espressa attraverso una dichiarazione scritta in cui il conduttore comunica di non voler esercitare il proprio diritto di prelazione e, di conseguenza, di non essere interessato all'acquisto della casa.

Quando si applica il diritto di prelazione?

Per gli immobili ad uso abitativo l'inquilino può esercitare il diritto di prelazione solamente nel caso in cui il proprietario alla prima scadenza del contratto di locazione (che coincide con i primi 3 anni se il contratto è a canone concordato, 4 anni se il contratto è a canone libero) esprima la volontà di non rinnovare la locazione perché vuole vendere l'immobile (art. 3 della Legge 09/12/1998, n. 431).

Ma attenzione→ il diritto di prelazione non opera se:

• la vendita avviene mentre il contratto di locazione è ancora in corso;
• l’immobile in questione è di proprietà di più persone e fa parte di una comunione ereditaria;
• il proprietario vuole vendere al coniuge o a parenti entro il secondo grado;
• il proprietario intende alienare l’intero edificio di cui l’unità locata fa parte.

Invece il diritto di prelazione a favore del conduttore di immobile adibito ad uso commerciale è sempre valido, a condizione che il conduttore eserciti all'interno dell'immobile un'attività che comporta il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Viceversa saranno escluse tutte le attività professionali, ricreative, culturali e simili.

Come esercitare il diritto di prelazione?

Il proprietario dovrà comunicare all’inquilino la decisione di vendere l’immobile mediante un atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario nel quale verranno riportati il prezzo, le condizioni della compravendita e l’invito ad esercitare o meno la prelazione.

A questo punto il conduttore può rispondere e comunicare (entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione) la propria volontà di esercitare la prelazione, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.  Non è possibile avanzare controproposte o fare modifiche all’offerta.

Se ci sono più coinquilini in affitto, la comunicazione deve avvenire per ognuno di questi e il diritto può essere esercitato sia in maniera congiunta che separata.

Ricordiamo inoltre che se il proprietario vende ad un terzo soggetto senza comunicarlo all’inquilino o a un prezzo inferiore rispetto a quello presente nella comunicazione, il conduttore potrà riscattare l’immobile entro 6 mesi dalla trascrizione del rogito e richiedere il risarcimento di eventuali danni.