Contratto preliminare di vendita: vincoli e stipula

Il contratto preliminare, noto comunemente come “compromesso”,  è un contratto a tutti gli effetti con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano reciprocamente a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. 

Le parti con la firma di questo contratto assumono quindi l’obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo con il quale si trasferisce la proprietà di un immobile. 

Al “compromesso” le parti sottoscrivono un vero e proprio contratto (il preliminare di vendita, appunto), in cui si obbligano a concludere il contratto di vendita definitivo in un momento successivo.

Nella prassi, il ricorso al preliminare di vendita è molto frequente poiché consente di soddisfare due distinte esigenze:

• permette alle parti di vincolarsi reciprocamente per il futuro, garantendo che nessuna di esse possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo, senza che sia necessario concluderlo immediatamente
• consente di sfruttare l’intervallo temporale intercorrente tra il preliminare e il definitivo, per mettere a punto tutti gli adempimenti funzionali alla vendita (richiesta di un mutuo per l’acquisto dell’immobile, trasloco ecc…)

La fretta con cui si sottoscrive tale impegno oppure la cattiva comprensione di ciò che si sta sottoscrivendo conduce compratore o venditore a commettere errori che in realtà è facile evitare a condizione di rivolgersi in modo del tutto sereno a consulenti esperti. 

Gli errori più comuni durante la stipula di un compromesso

La parte acquirente può incorrere in errore nel caso in cui decida di impegnarsi a sottoscrivere la proposta di acquisto dell’immobile, solitamente un modello prestampato fornito dalle agenzie immobiliari, pensando di firmare una semplice manifestazione di intenti. Raramente è consapevole del fatto che quel modello prestampato, una volta accettato dalla parte venditrice, obbligherà entrambi a portare a termine la compravendita, esattamente come un contratto preliminare.

Il contenuto del preliminare e la sua registrazione

Nel contratto preliminare devono essere presenti tutti gli elementi essenziali della compravendita: il prezzo, l’ubicazione dell’immobile e una sua precisa descrizione. La casa deve essere identificata catastalmente. In questo caso, per evitare incertezze sull’oggetto del contratto, è fondamentale procedere all’identificazione dei beni allegando al contratto preliminare le planimetrie aggiornate dell’immobile. 

In caso di irregolarità catastali, ovvero nel caso in cui lo stato di fatto non sia conforme alla planimetria, il promittente venditore ha sempre l’obbligo di procedere alla regolarizzazione dell’immobile, prima della data della stipula del contratto definitivo.

Il contratto preliminare può essere tranquillamente redatto dall’agente immobiliare, questo significa che non è necessario recarsi da un notaio. Trattandosi però di una fase delicata, l’assistenza del notaio è ampiamente consigliata in quanto, a differenza di un mediatore immobiliare, il notaio può trascrivere l’atto preliminare nei registri immobiliari, tutelando ulteriormente le parti.

Ricordiamo che la trascrizione preliminare produce un effetto prenotativo, facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento stesso della trascrizione del preliminare. Pertanto, se si vuole ottenere una tutela piena ed effettiva, è sempre opportuno trascrivere il preliminare. In caso contrario le parti, in particolare l’acquirente, potranno correre maggiori rischi.

La parte inadempiente può andare incontro a controversie perché, in primo luogo, la controparte potrebbe richiedere al tribunale “l’esecuzione in forma specifica” ossia far dichiarare dal giudice quel preliminare stipulato come definitivo e quindi, obbligare la parte inadempiente ad acquistare a tutte le condizioni pattuite nel contratto preliminare. In alternativa alla esecuzione in forma specifica la parte “non inadempiente” può richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del danno subìto.

Se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte “non inadempiente” potrà anche richiedere il recesso dal contratto e potrà trattenere la caparra stessa o esigerne il doppio. Se la parte non inadempiente optasse per esigere il doppio della caparra non potrà però richiedere il risarcimento del danno. La giurisprudenza determina che i due rimedi non sono cumulabili.