Compravendita con riserva di proprietà: le garanzie per chi vende, i vantaggi di chi compra

Esiste una modalità di acquisto che permette di comprare casa anche a chi ha difficoltà ad ottenere un mutuo e non ha la possibilità di saldare subito il prezzo dell'immobile.

La vendita di un immobile con riserva di proprietà, consiste in un'interessante forma di pagamento a rate spesso sostitutiva del mutuo è ed il contratto in cui il trasferimento della proprietà avviene con il pagamento dell'ultima rata di prezzo del bene.

Si tratta di un particolare contratto di compravendita disciplinato dall’art. 1523 del C.C. che viene utilizzato principalmente per la vendita con dilazione di pagamento del prezzo ed assolve la funzione di garanzia a favore del venditore.

La stipula di questo tipo di contratti consente la massima garanzia al venditore sulla vendita. L’acquirente, infatti, si fa carico di tutti i rischi di senescenza e obsolescenza del bene, anche se la proprietà del bene non è ancora a lui stata trasferita. Questo tipo di clausola viene, solitamente, utilizzata a fronte della rateizzazione del prezzo, permettendo al promissario acquirente di entrare in possesso del bene solo al versamento dell’ultima rata.

Accettando immediatamente anche i rischi relativi ad eventuale danneggiamento o perimento del bene stesso, l’acquirente deve sostenere le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’immobile dal momento dell’atto, pur non essendo ancora il proprietario.

Se alla scadenza dei pagamenti pattuiti l’acquirente non avrà’ interamente pagato quanto pattuito, il venditore avrà il diritto di riprendere pieno possesso dell’immobile tramite la semplice richiesta di “risoluzione del contratto”, qualunque cifra avrà pagato l’acquirente.

Attraverso la stipula di questo contratto si riesce a perseguire una duplice finalità:

• Da una parte vi è la tutela del venditore, in quanto il passaggio di proprietà del bene ceduto avviene solo al versamento dell’ultima rata, ovvero al completamento del pagamento dell’importo di vendita previsto
• Il promissario acquirente, entrando immediatamente nella proprietà, fruisce del bene da subito

Si precisa che all’acquirente non potrà essere concesso alcun finanziamento ipotecario durante il periodo di rateizzazione del prezzo, pertanto un eventuale mutuo potrà essere concesso da un Istituto Bancario solo al momento del saldo prezzo.

Qualora il venditore abbia in essere un mutuo sull’immobile potrà mantenerlo  fino a quando non riceverà il pagamento dell’ultima rata del prezzo. L’acquirente potrà saldare il mutuo esistente e quindi sospendere il pagamento delle rate acquistando in tal caso la piena proprietà dell’immobile.

La vendita con riserva di proprietà deve essere espressamente concordata tra le parti e riportata nell’atto notarile di compravendita, che può essere trascritto a norma di legge.