Acquistare casa per i propri figli

Possedere un’abitazione è il primo passo per l’indipendenza: il figlio inizia a costruire il percorso verso il futuro, ed essendo adulto ha bisogno di un appartamento personale. Aiutare i figli a comprare casa è un gesto che i genitori sono ben disposti a compiere. 

Ma come fare se non possiede risparmi a sufficienza per procurarsi un immobile? In che modo i genitori possono agevolare i figli da questo punto di vista? Bisogna però valutare alcuni aspetti, per non incappare in problemi fiscali o diatribe con altri eredi.

Chi desidera sostenere i figli in una fase così importante ha varie scelte a disposizione. Alcune sono indicate per chi ha maggior disponibilità immediata ma ci sono combinazioni differenti che possono permettere di chiudere l’acquisto dell’immobile nel miglior modo possibile.

Donazione diretta al proprio figlio

Una prima opzione per aiutare i figli ad acquistare casa consiste nella donazione di una somma di denaro. I genitori possono aiutare i figli nell’acquisto della casa con una donazione di denaro. In questo caso saranno necessari due atti notarili:

• l’atto di donazione
• l’atto di compravendita dell’immobile (rogito)

Si procede per prima cosa ad attestare la donazione della somma dai genitori al figlio davanti al notaio con un primo apposito atto. Successivamente sarà il figlio, grazie alla somma entrata nella sua disponibilità, ad effettuare la compravendita a nome proprio. La somma donata può coprire integralmente il costo della casa, anche se spesso i genitori intervengono solo per le somme mancanti. Questa strada garantisce grande trasparenza sui trasferimenti di denaro, in quanto sono chiaramente indicati negli atti notarili, e fanno fede sia nei rapporti tra familiari che verso terzi. Inoltre, grazie alla registrazione notarile degli atti, l’amministrazione finanziaria sarà a conoscenza dei movimenti di denaro escludendo ogni problema legato a possibili dubbi in caso di verifiche fiscali.

Pagamento diretto al venditore

La seconda strada percorribile per i genitori è quella di pagare direttamente il venditore al posto del figlio. In questo caso è sufficiente il solo atto di compravendita e non ne servono di ulteriori. Sarà importante indicare, all’interno del rogito, il contributo esatto in denaro da parte dei genitori, a seconda che la somma copra in tutto o in parte la spesa totale per la compravendita dell’immobile. Questa indicazione puntuale è necessaria al fine di evitare incomprensioni da parte dell’Agenzia delle Entrate in caso di verifiche fiscali in capo al patrimonio del figlio. L’indicazione precisa della provenienza dei soldi destinati all’acquisto serve anche a indirizzare correttamente gli eventuali controlli e verifiche del Fisco.

La fideiussione per acquisto della casa

Per aiutare i figli a comprare casa c’è anche la fideiussione. I genitori si pongono come garanti: assicurano che il figlio restituirà alla banca tutta la somma presa in prestito. Questa soluzione è consigliata se il giovane ha un impiego e relativo reddito, ma il contratto non è indeterminato oppure il salario non è abbastanza alto per l’acquisto. Nonostante ciò il figlio otterrà il mutuo con la garanzia della figura di un genitore (o entrambi).

Non sempre gli istituti creditizi vedono di buon occhio la richiesta di un finanziamento da parte di un ragazzo senza un lavoro stabile: non hanno la certezza del rimborso delle rate. Il problema spesso si risolve con la garanzia del genitore per l’età anagrafica e le caratteristiche connesse alla solvibilità.

Intestare il mutuo ai genitori

Il prestito dei genitori per l’acquisto della casa è spesso indispensabile. Ma è possibile comprare casa al figlio (o ai figli) con un mutuo intestato ai genitori stessi? Assolutamente sì.

Questa è la terza via proposta a coloro che vogliono acquistare casa. I genitori si occupano della restituzione del finanziamento, mentre il figlio diventa proprietario dell’immobile. Questa opzione è suggerita anche per un mutuo per prima casa per un figlio senza reddito, a condizione che gli interessi passivi non potranno essere detratti: questo perché non vi è coincidenza tra il titolare del mutuo e quello dell’appartamento.

Esiste anche una terza possibilità: il passaggio di denaro dal conto corrente dei genitori a quello del figlio, tracciabile e senza un atto di donazione davanti al notaio. Si tratta di una pratica piuttosto frequente, soprattutto nel caso in cui i genitori contribuiscano solo a parte della somma necessaria all’acquisto. È una prassi che non va contro la legge, soprattutto se l’importo non è “rilevante”.

Ricordiamo che gli istituti di credito sono restii a concedere mutui su case donate, per il problema delle rivendicazioni di eventuali eredi non soddisfatti. Inoltre si corre il rischio di controlli dell'Agenzia delle Entrate a carico dell'acquirente in ordine alla provenienza del denaro impiegato nell'acquisto. Un’ulteriore soluzione è costituita dall’usufrutto dei genitori sulla casa intestata ai figli o dal mantenimento di una quota di comproprietà della casa.

In tal modo, in caso di vendita, i genitori devono comunque essere coinvolti nelle decisioni, fermo restando che intestarsi diritti immobiliari comporta oneri (per esempio fiscali) anche gravosi. Va sottolineato che, nel caso di donazione, l’atto viene considerato “definitivo” solo dopo un anno. Nel periodo antecedente, i creditori del genitore possono pignorare l’immobile anche se già trasferito al figlio. Una donazione può essere revocata nei primi cinque anni dal creditore che rivendica i suoi interessi.