Vendere casa con il mutuo in corso

Le necessità dei single, delle coppie e delle famiglie possono subire delle importanti variazioni, in termini di aumento del nucleo familiare, di esigenze economiche oppure di cambio di residenza. La presenza del mutuo acceso sull’immobile attuale è certamente un vincolo, ma è possibile cambiare casa?

La risposta è affermativa ed esistono a tal proposito varie soluzioni per vendere casa con mutuo in corso.

1. Estinzione anticipata

Questa opzione prevede inevitabilmente che si versi all'istituto di credito l'intera somma restante del mutuo, disponendo di liquidità. È una soluzione da ben valutare, adeguata soprattutto nel caso in cui rimanga meno della metà della somma di denaro da restituire, ma teniamo ben presente che si saranno versati così la maggior parte degli interessi che vengono pagati in anticipo. 

2. Estinzione al rogito

Se abbiamo già trovato un compratore per la nostra vecchia casa allora si può pensare alla possibilità, al momento del rogito notarile, di far depositare all'acquirente un assegno dell'importo pari alla somma rimanente del mu­tuo. Cosi facendo, sarà estinto il prestito e si potrà procedere alla cancellazione dell'ipoteca. Contestualmente è possibile definire con l'istituto di credi­to un importo per il mutuo per l'acquisto della casa nuova, senza che sia ancora materialmente estinto il vecchio mutuo. 

3. Accollo del mutuo

Può risultare una soluzione semplice sia per l'acquirente sia per il venditore. In questo caso l' ac­quirente accetta di acquistare l'immobile in vendita con la condizione di pagare le rate residue del mutuo all'istituto di credito sostituendosi al vecchio proprietario. È fondamentale che l'accollo sia liberatorio per entrambi, e l'istituto di credi­to dovrà valutare se il nuovo proprietario abbia i titoli giusti per subentrare nel mutuo, svolgendo tutte le operazioni di verifica prima di poter dare il suo avallo. 

4. Mutuo ponte

Poco comune, ma da prendere in considerazione, è una risoluzione finanziaria molto usata all'estero. Si tratta di un mutuo con rapida scadenza che presenta il pagamento di rate per una durata massima di 12 mesi; l'opera­zione permette ai proprietari di comprare un'altra abitazione senza che risulti seconda casa, dal momento che si è manife­stata l'intenzione di vendere la vecchia. Entro il termine dei 12 mesi, il prestito richiesto sarà pagato con le somme dell'immobile venduto e il possessore rimarrà proprie­tario di un solo immobile. 

Si pagano penali?

La Legge Bersani - decreto n. 7 /2007, convertito nella L. 40/2007, stabilisce che l'estinzione anticipata del mutuo acceso per l'acquisto e la ristrutturazione della casa non richieda il pagamento alla banca di alcuna penale solo se il finanziamento è stato sottoscritto a partire dal febbraio 2007. 

Per i mutui stipulati prima di tale data le penali sono invece previste, ma sempre la stessa legge ha introdotto una loro ri­duzione e un tetto massimo. Qualora la penale prevista dal contratto fosse superiore al tetto, il mutuatario può richiede­re all'istituto di credito di adeguarlo al limite fissato di legge e l'istituto di credito non può rifiutarsi di applicare tale ri­duzione.

Interessi

Per quel che riguarda invece gli interessi, è bene essere a conoscenza che il piano di ammortamento finanziario prevede che i tassi di interesse siano molto più alti durante le prime fasi, per poi andare a scendere a mano a mano. Ecco che quindi questo aspetto dovrà essere considerato in base alla “quantità” di mutuo già pagato e a quanto ne resta ancora.

Ipoteca: prima di procedere con la vendita, bisogna rimuoverla

Qualsiasi strada sceglierai per riuscire nel migliore dei modi a vendere casa tua con il mutuo in essere, sappi che dovrai in ogni caso assicurarti di sgravare l’immobile da pendenze ed ipoteche.

Si dà il caso infatti che l’immobile potrebbe essere gravato di ipoteca dal primo mutuo, ecco perché sarà fondamentale informarsi con la banca di riferimento in merito.

Qualora tu non prestassi attenzione a quest’operazione, legalmente quando accenderai un nuovo mutuo, la banca applicherà un’ipoteca di secondo grado. Un passaggio farraginoso che sarebbe meglio risolvere a monte e non successivamente a giochi fatti.

Ecco perché è importantissimo sapere di dover eliminare l’ipotetica di primo grado sulla casa che si sta vendendo.

Le opzioni descritte sopra pur essendo valide, non sempre sono percorribili. La banca valuterà molto attentamente la tua situazione finanziaria e non solo. Anche il futuro acquirente dell’immobile sarà sottoposto ad analisi ed in generale le banche sono molto severe riguardo le capacità creditizie. 

Per questi motivi ti consigliamo di chiedere un parere ed una consulenza agli esperti del settore, i consulenti immobiliari, per evitare di commettere qualche errore e rimanere vincolato nella vendita del tuo immobile.