Può un Proprietario Affittare la Casa con Residenza?

Posso affittare un immobile in cui ho la residenza? Facciamo chiarezza

Nel nostro lavoro quotidiano ci capita spesso di ricevere una domanda molto precisa: “È possibile affittare un immobile mantenendo la propria residenza al suo interno?”. Una questione che riguarda tanti proprietari, soprattutto chi, per motivi personali o professionali, si trova a dover lasciare la propria abitazione principale per un certo periodo di tempo.

Vediamo insieme cosa prevede la normativa e quali sono le eccezioni da conoscere per non incorrere in problemi.

Residenza e locazione: cosa dice la legge

La legge italiana, attraverso l’articolo 43 del Codice Civile, stabilisce che la residenza anagrafica debba corrispondere al luogo in cui si vive abitualmente. Da qui una conseguenza importante: se si affitta un immobile per intero a terzi e non vi si abita più, non si può mantenere lì la propria residenza.

Mantenere la residenza in una casa ormai abitata da un’altra persona crea una discrepanza tra ciò che risulta nei registri dell’anagrafe e la realtà dei fatti, con possibili implicazioni legali e amministrative.

Cosa si rischia se non si aggiorna la residenza

Continuare a risultare residenti in un’abitazione che è stata affittata può portare alla cancellazione d’ufficio dai registri anagrafici, con conseguenze non trascurabili:

• difficoltà nel rinnovo di documenti come carta d’identità e tessera elettorale;
  
  
• perdita dell’accesso al medico di base;
  
  
• sanzioni amministrative legate all’intestazione dei documenti di circolazione del veicolo, con multe anche superiori ai 1.500 euro.
  
  

Per evitare queste situazioni, la normativa prevede l’obbligo di comunicare il cambio di residenza entro 20 giorni dal trasferimento effettivo in un’altra abitazione.

Quando è possibile mantenere la residenza in una casa data in affitto

Esistono tuttavia alcune eccezioni, riconosciute anche dal Ministero dell’Interno, in cui il proprietario può continuare a risultare residente nella casa che ha deciso di affittare:

1. Locazione parziale dell’immobile
   Se l’affitto riguarda solo una parte della casa, come una stanza o una porzione distinta, e il proprietario continua a viverci regolarmente, la residenza può rimanere invariata.
   
   
2. Trasferimento temporaneo
   In caso di spostamento momentaneo per motivi di lavoro, studio, salute o esigenze familiari, è possibile affittare l’abitazione senza cambiare la residenza, purché il trasferimento non sia definitivo.
   
   
3. Utenze ancora intestate al proprietario
   In alcune circostanze, la presenza di utenze (come luce, gas, acqua) intestate al proprietario può supportare la permanenza della residenza anagrafica, anche se l’occupazione dell’immobile non è continua.
   
   
4. Mantenimento dell’uso esclusivo di una stanza
   Se il proprietario continua ad utilizzare in maniera continuativa una parte dell’immobile, ad esempio una stanza ad uso personale, la residenza può essere mantenuta.
   
   

Affitto breve e residenza: come funziona

La locazione di breve durata (inferiore ai 30 giorni) consente di mantenere la residenza nell’immobile. In questi casi, infatti, la casa non perde le caratteristiche di abitazione principale, e non è richiesto neppure il deposito del contratto all’Agenzia delle Entrate, anche se i redditi percepiti devono essere dichiarati.

Attenzione però: se l’utilizzo per locazioni brevi diventa frequente e sistematico, si può perdere il diritto all’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale, perché la legge richiede che residenza e dimora abituale coincidano.

Cosa succede se il locatario decide di trasferirvi la residenza

Il conduttore ha pieno diritto di stabilire la propria residenza nell’immobile locato, senza bisogno del consenso del proprietario. È un atto legittimo e previsto dalla normativa, a patto che l’intenzione sia di abitare l’immobile con continuità.

Nel caso in cui, una volta concluso il contratto, l’inquilino non provveda a cambiare residenza, il proprietario può rivolgersi all’ufficio anagrafe per chiedere la cancellazione della registrazione non più conforme alla realtà.

In sintesi

Ecco tre elementi fondamentali da ricordare:

• La residenza non può essere mantenuta in un immobile concesso in locazione a terzi, a meno che non si continuino a rispettare le condizioni previste dalla legge.
  
  
• È possibile mantenere la residenza in una casa parzialmente affittata o se si conserva un uso personale dell’immobile.
  
  
• L’affitto breve, entro certi limiti, non comporta la perdita della residenza, ma potrebbe avere effetti sull’esenzione IMU.
  
  

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