Come valutare correttamente la cantina di un immobile

Quando si decide di mettere in vendita un immobile, ogni dettaglio può fare la differenza. Anche gli ambienti secondari, come le cantine, contribuiscono a determinare il valore complessivo della proprietà. Ma come si stima correttamente il valore di una cantina? E quali aspetti vanno presi in considerazione?

In EmmeQ Immobiliare ci occupiamo quotidianamente di analisi e valorizzazione immobiliare, e sappiamo quanto contino anche gli spazi accessori nel raccontare e proporre una casa al meglio. Vediamo insieme i criteri principali per una valutazione consapevole.

La cantina come pertinenza dell’immobile

Secondo il codice civile, la cantina rientra tra le cosiddette “pertinenze”, ovvero quegli spazi legati in modo funzionale all’abitazione principale. Nella maggior parte dei casi, la valutazione economica di una cantina viene calcolata applicando una percentuale (in genere tra il 20% e il 30%) al valore al metro quadrato dell'immobile, a condizione che lo spazio superi almeno 1,5 metri di altezza.

Ad esempio: se l’abitazione ha un valore di 3.000 € al mq, la cantina potrà essere stimata attorno ai 600–900 € al mq, in funzione di condizioni, posizione e caratteristiche.

Non solo numeri: cosa incide sul valore della cantina

Per determinare un valore realistico e utile alla compravendita, entrano in gioco diversi elementi. Ecco i principali:

• Posizione e contesto: il valore varia in base alla zona in cui si trova l’immobile. Una cantina in centro storico o in un quartiere residenziale richiesto potrà valere sensibilmente di più rispetto a una in periferia.
  
  
• Dimensioni e stato di conservazione: spazi ampi, asciutti e ben tenuti risultano ovviamente più appetibili.
  
  
• Accessibilità: se la cantina è facilmente raggiungibile, magari anche dall’esterno, il suo utilizzo risulta più versatile e il valore aumenta.
  
  
• Sicurezza e funzionalità: dotazioni come porte blindate, areazione, impianti elettrici a norma incidono positivamente.
  
  
• Comparazione con immobili simili: uno dei metodi più concreti per stimare il valore è il confronto con le recenti compravendite nella stessa zona.
  
  
• Consulenza professionale: una stima tecnica, svolta da chi conosce il mercato locale, permette di evitare errori e valorizzare al meglio anche le pertinenze.
  
  

Cantine indipendenti: quando la valutazione cambia

Può accadere che una cantina abbia un ingresso autonomo e non sia direttamente collegata all’unità abitativa. In questi casi, il suo valore può essere stimato separatamente rispetto all’immobile principale e – in alcune situazioni – persino venduta a parte. Qui non si parla più di percentuali indicative, ma di un vero e proprio valore di mercato legato alla superficie commerciale, analogo a quello di piccoli locali o magazzini.

Anche da un punto di vista catastale, in certi casi può essere considerata un’unità immobiliare a sé. Una ragione in più per affidarsi a un’agenzia esperta in grado di verificare con precisione ogni dettaglio.

Due esempi pratici

Esempio 1: Cantina in zona centrale
30 mq in buone condizioni, in un contesto urbano di pregio. Prezzo medio della zona: 2.000 € al mq. Stima: 60.000 €.

Esempio 2: Cantina in zona periferica
20 mq, da ristrutturare, accessibile solo dall’interno. Prezzo medio: 500 € al mq. Dopo aver sottratto i costi previsti per i lavori (es. 10.000 €), il valore residuo può risultare pressoché nullo o da riconsiderare nella trattativa.

Tre punti da tenere a mente

1. La cantina ha valore, ma va valutata nel giusto contesto: posizione, condizioni e accessibilità sono determinanti.
   
   
2. In presenza di accesso autonomo, può essere stimata (e venduta) separatamente.
   
   
3. Una valutazione efficace passa sempre da una conoscenza approfondita del territorio e da un'analisi personalizzata.
   
   

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In EmmeQ Immobiliare affianchiamo chi vende con attenzione, competenza e trasparenza. Se stai pensando di valorizzare il tuo immobile e vuoi sapere come ogni spazio può contribuire alla riuscita della vendita, siamo a tua disposizione.

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