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Vendere casa: planimetria conforme allo stato di fatto

Nella fase preparatoria al rogito notarile, è obbligo inderogabile del notaio verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.

Le planimetrie catastali sono depositate presso gli uffici del Catasto del territorio in cui sono collocate le unità immobiliari. Le informazioni in esse contenute riguardano la disposizione interna dei locali, i contorni perimetrali e le dimensioni dell’unità immobiliare.

Come vendere casa se la planimetria catastale presenta delle difformità dallo stato di fatto?

Se prima della stipula del rogito notarile viene accertata la non corrispondenza tra la planimetria esistente in Catasto e la reale dislocazione dei vani all’interno dell’immobile, occorre rivolgersi ad un tecnico di fiducia al fine di verificare l’effettiva consistenza delle difformità e le eventuali variazioni da apportare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio.

Differenze tra conformità urbanistica e catastale

La conformità catastale altro non è che la corrispondenza tra i dati catastali registrati al Catasto e lo stato di fatto di un’unità immobiliare. Tale corrispondenza coinvolge tutte le informazioni catastali e non solo la planimetria. La mancata corrispondenza genera la cosiddetta difformità catastale che va sanata con una procedura di allineamento dei dati.

Da non confondere con la conformità urbanistica che, invece, indica la corrispondenza tra il progetto edilizio presentato al Comune e lo stato di fatto dell’immobile.

Difformità lievi e rilevanti

In generale, si considerano lievi difformità le variazioni che non comportano una modifica della rendita catastale.

La discordanza può presentarsi di lieve entità (basti pensare ad esempio alla reale posizione di una porta interna che risulta leggermente differente rispetto alla planimetria), tale cioè da non comportare una variazione al numero dei vani né un cambio di destinazione d’uso anche parziale oppure un aumento della superficie calpestabile. 

In questo caso, non è necessario presentare un aggiornamento della planimetria. Tuttavia, in sede di compravendita dell’immobile è possibile incaricare un tecnico abilitato per la redazione di un attestato di conformità nel quale si  dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sollevando sia il notaio sia il venditore dalla responsabilità della dichiarazione.

Difformità rilevanti

Diverso è il caso in cui le difformità sono rilevanti. Si pensi ad un appartamento che è stato completamente ristrutturato, cambiando sia la disposizione sia il numero dei vani, ad esempio suddividendo la zona giorno in due ambienti oppure aggiungendo un doppio servizio. Se tali lavori sono stati autorizzati dal Comune mediante l’apposito titolo abilitativo ma non è stata modificata la planimetria catastale, occorre effettuare una variazione.

Le difformità per le quali è necessario procedere con una variazione catastale al fine di aggiornare la planimetria registrata al catasto sono:

  • Difformità rilevanti. Ristrutturazioni che prevedono cambiamenti nella disposizione e nel numero delle stanze. La legge impone che le modifiche vengano comunicate al Catasto entro 30 giorni dalla fine dei lavori o successivamente attraverso il cosiddetto ‘ravvedimento operoso’ che però comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria.
  • Modifiche abusive. Modifiche alla planimetria effettuate senza farne comunicazione al Comune e senza presentare istanza di aggiornamento della planimetria. In questo caso si verifica la non conformità urbanistica e catastale ed occorre dunque presentare istanza di sanatoria al Comune e successivamente avviare la procedura di variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate.
  • Difformità urbanistica.  Ristrutturazioni effettuate senza titolo abilitativo da parte del Comune, ma con l’aggiornamento della planimetria catastale. In questo caso è necessario fare richiesta di sanatoria in Comune.

In tutti e tre i casi è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) che si occupi dell’aggiornamento della planimetria catastale in base allo stato reale dell’immobile e della compilazione e presentazione del Docfa presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio.

A seguito di questa procedura, il Catasto provvede ad aggiornare la planimetria catastale in modo da renderla conforme con lo stato di fatto.