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Cambio di destinazione d’uso: perché richiederlo?

È un’idea che riserva molti vantaggi, soprattutto se stiamo pensando a un cambiamento dei nostri immobili in funzione di un investimento.

Il cambio destinazione uso viene richiesto quando vogliamo cambiare le finalità di un immobile al fine di trasformarlo, ad esempio, in un negozio o un laboratorio industriale, oppure passando da un box auto in un ufficio, ecc.

Da dove cominciare

Ciò che permette o meno di realizzare il cambio, è la pratica urbanistica comunale. Risulta infatti necessario recuperare il Piano Regolatore, ovvero quell’insieme di norme approvate dal proprio comune di residenza che possono vietare o meno il cambio di destinazione d’uso in particolari zone o a causa di motivazioni specifiche. 

In un momento successivo, si penserà invece ad aggiornare la parte fiscale, procedendo all’operazione di cambio della categoria catastale dell’immobile.

Quali sono le destinazioni d’uso possibili

La normativa prevede e definisce 5 categorie.

A) residenziale: comprende le abitazioni ad uso abitativo, ad uso studio, ad uso affittacamere

Abis) turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere

B) produttiva: tutte le attività finalizzate alla produzione di servizi e beni come industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, officine e carrozzerie e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda; è il caso di banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, fiere, uffici privati e studi professionali in genere

C) commerciale: locali con finalità commerciale come negozi, ristoranti, pub, bar, attività merceologiche di media e grande distribuzione 

D) agricola: attività che si occupano di agraria, allevamento, forestazione, agriturismi, agricampeggi, allevamenti zootecnici oppure servizi connessi quali campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre

Classificazione dell’intervento 

Vi sono due tipologie prevalenti di cambio di destinazione d’uso:

  • cambio di destinazione d’uso senza opere ( cambio d’uso senza opere ossia senza apportare nessuna modifica all’immobile)
  • cambio di destinazione d’uso con opere interne (apportando modifiche interne all’immobile)

Nel caso di interventi edilizi, sono necessari interventi di ristrutturazione più o meno invasivi in quanto sono necessari servizi e impianti che nell’ambiente di partenza risultavano assenti.

In via preventiva, consigliamo sempre la supervisione di un professionista del settore edilizio abilitato e iscritto all’Albo come un geometra, un ingegnere edile o un architetto che potrà seguire con professionalità e in tutta sicurezza l’operazione, sottoscrivendo difatti la documentazione necessaria.

Inoltre, può seguirti nel caso il cambio destinazione d’uso preveda che l’immobile oggetto del cambio destinazione d’uso faccia parte di un condominio; quest’eventualità obbliga infatti a verificare se nel regolamento condominiale vi siano le condizioni che permettano tale tipo di intervento.